El autor es licenciado en Contabilidad. Reside en Santo Domingo
El primer semestre de 2025 confirmó algo que veo todos los días: el crédito hipotecario volvió a ser el motor silencioso del mercado.
Con tasas más estables, banca activa y una demanda que mezcla primera vivienda e inversión, el sector se movió con orden y optimismo cauteloso.
Hablemos en claro y en sencillo. Entre enero y junio se colocaron desembolsos nuevos por alrededor de RD$90 mil millones en hipotecas. No es una cifra rígida, pero sirve para entender el tamaño del movimiento y cómo se repartió entre los distintos segmentos.
La primera vivienda llevó la delantera, con cerca de 48% del total (unos RD$43 mil millones). Aquí pesan los proyectos bien ubicados, las facilidades para el inicial y el empuje de familias que priorizan estabilidad. Es el segmento que mejor resiste los cambios de ciclo.
La vivienda de inversión en zonas turísticas -Punta Cana, Bávaro, Cap Cana y algunos polos urbanos- absorbió alrededor de 22% (unos RD$20 mil millones).
Lo que manda es el flujo de renta: cuando hay buen operador, reglas claras y producto atractivo, la hipoteca fluye.
Las reventas andan en torno al 13% del crédito nuevo (unos RD$12 mil millones). Son operaciones más rápidas cuando la documentación está en regla: deslinde, no gravamen, reglamento y, si hay hipoteca previa, radiación lista para inscribir el traspaso sin tropiezos.
En locales comerciales vimos cerca de 8% (unos RD$7 mil millones). El banco mira la ubicación, el tráfico y, sobre todo, la calidad del inquilino. Cuando hay contrato sólido, la cuota “se paga sola” y el riesgo baja. Salud, servicios y comida rápida lideran.
Los solares urbanos y periurbanos aportaron cerca de 6% (unos RD$5 mil millones). Aquí el crédito depende del estatus registral y del plan de desarrollo: uso de suelo, accesos, factibilidad. Tierra con ruta de urbanización vale más que tierra “para ver qué sale”.
El resto—remodelación/auto–
¿Por qué se movió así el mercado?.
Por una mezcla de tasas más previsibles, remesas estables que ayudan a pagar el inicial y una banca que conoce bien el riesgo hipotecario. Cuando hay papeles limpios y flujo real que sostenga la cuota, la aprobación se vuelve más ágil.
La diáspora siguió siendo clave. Compradores desde EE. UU. y España califican con ingresos externos y afinan el tema mostrando que la renta del inmueble cubre buena parte de la cuota. Si el proyecto permite operación transparente (largo plazo o pool de rentas, como el caso Cruise On Land Punta Cana), el expediente se fortalece.
También ayudó la profesionalización del proceso. Cada vez más clientes llegan con la lista de título, plano catastral, no gravamen, demostración de ingresos, cartas de trabajo y reglamento revisados. Eso reduce tiempos, costos y nervios. La tasa importa, sí, pero la seguridad registral manda.
¿Y qué esperamos para lo que resta de 2025?. Escenario base: colocaciones firmes en primera vivienda y buen ritmo en inversión turística bien operada. Si el dólar se fortalece mucho, los proyectos en USD serán más selectivos para compradores en pesos, pero la demanda de renta puede compensar.
Para 2026, el guion dependerá de dos variables: tasas en EE. UU. y empleo de la diáspora. Con tasas externas a la baja y empleo sólido, veríamos más compradores calificados desde el exterior y mejor absorción en zonas turísticas. Con tasas altas o empleo flojo, el peso volverá a primera vivienda y reventa bien ubicada.
Mi lectura es optimista y con método. La banca está líquida, el producto es más profesional y el comprador está mejor informado. Si cuidamos el proceso registral y mantenemos disciplina de flujo de caja, el crédito seguirá empujando obra, empleo y patrimonio familiar.
Consejo
Consejo práctico para cerrar el año bien parado: define tu propósito (vivir o invertir), arma tu presupuesto con escenarios de tasa, y haz el checklist legal antes de firmar. Con ese orden, el 2026 puede ser un año de consolidación: menos sobresaltos y más resultados medibles.
En resumen, 2025 nos deja una señal clara: cuando el crédito hipotecario se alinea con proyectos serios y papeles correctos, el mercado avanza. Y cuando el mercado avanza, ganan la familia que compra, el inversionista que renta y el país que construye.
jpm-am
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